2016駐馬店房地產市場分析報告|駐馬店樓市網

1月20日,國家統計局公布2016年中國經濟發展數據,數據顯示,2016年國內生產總值74.41萬億元,GDP全年增速為6.7%,其中一季度、二季度、三季度均增長6.7%,四季度增長6.8%。國家統計局分析認為,2016年國民經濟運行呈現緩中趨穩、穩中向好,實現了“十三五”良好開局。

具體到房地產方面,2016年全國房地產開發投資額為10.25萬億元,比上年名義增長6.9%。商品房銷售面積157349萬平方米,比上年增長22.5%。商品房銷售額117627億元,增長34.8%。商品房銷售面積與銷售額紛紛創下歷史新高。具體表現在

1、房地產開發投資:2016年固定資產投資為596501億元,比上年增長8.1%;房地產開發投資為102581億元,比上年名義增長6.9%,其中住宅投資為68729億元,比去年增長6.4%。
2、房地產開工、竣工面積:2016年全國房地產新開工面積為166928萬平方米,比上年增加8.1%,其中住宅新開工面積為115911萬平方米,比去年增加8.7%;竣工面積為106128萬平方米,比去年增加6.1%。
3、商品房銷售面積、銷售額:2016年全國商品房銷售面積為157349萬平方米,比上年增加22.5%,其中住宅銷售面積增加22.4%;2016年全國商品房待售面積為69539萬平方米,比上年下降3.2%,其中住宅待售面積減少200萬平方米;2016年全國商品房銷售額為117627億元,比上年增加34.8%,其中住宅銷售額增加36.1%
4、土地成交面積及成交額:2016年全國房地產土地購置面積為22025萬平方米,比上年下降3.4%,土地成交價款為9129億元,比去年增加19.8%。
5、房地產開發資金來源:2016年全國房地產開發企業到位資金為144214億元,比去年增加15.2%,其中個人能按揭貸款24403億元,比去年增加46.5%。
6、社會消費品零售:2016全年社會消費品零售總額為332316億元,比去年增加10.4%,其中家具比去年增加12.7%,建筑及裝潢建材比去年增加14%。
7、居民消費情況:2016年全年居民消費價格上升2%,其中居住消費上升1.6%;2016年全國居民人均可支配收入為23821元,比去年上升8.4%;廣義貨幣(M2)余額為155.01萬億元,比去年增加11.3%;社會融資規模量為17.8萬億元。
8、全國城鎮化率:2016年全國城鎮化率為57.35%,大陸人口為138271萬人,比去年增加809萬人,其中鄉村常住人口為58973萬人,比去年減少1373萬人,城鎮常住人口為79298萬人,比上年末增加2182萬人。

總結:2016年中國房地產市場受多種因素的影響,比2015年有明顯增長。從全國范圍看,房地產發展形勢總體還是好的,但同時分化比較嚴重。所謂的熱點城市、一線城市和一些二線城市,共有15個重點城市,在前9個月,房地產形勢發展得更快一些,同時也帶來了房價的上漲。從9月底以后,這些城市因地制宜、分城施策,采取了有效措施,在過去三個月,這些城市房地產價格漲幅已經得到了控制,特別是公布的12月份的住宅銷售價格數據,15個城市當中,12個城市的住宅銷售價格環比都是下降的,2個是持平的,只有1個環比略有上漲,但是漲幅也是明顯回落的。所以,房地產市場調控已經取得了明顯的成效。

從國家統計局公布的數據來看,全國房地產庫存總體是下降的。所以,去年在控制少數城市房價過快上漲和部分城市庫存較多問題上,兩方面都有明顯成效。全年的數據也反映了這個過程,應該說這些數據比起前些年的暴漲暴跌數據,還是相對比較平緩的。

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2016年中國房地產市場迎來本輪周期的高點,全年成交規模創歷史新高,城市分化態勢延續。國慶節前后,各地政府密集出臺調控政策,四季度市場走勢漸趨平穩。

主要表現在以下幾個方面:
經濟形勢:2016年GDP增長趨向探底,地產拉動明顯;克強指數、PMI反彈,經濟下行壓力有所緩和;
金融環境:商業銀行將信貸大規模投向按揭,房貸規模近乎翻倍,資金“脫實入虛”明顯;
政策環境:地產過熱,導致房地產政策由松轉緊,“抑制資產泡沫”成為政策主基調;
房地產銷售:2016年全國商品房住宅銷售量上漲24.5%,銷售額增加37.5%,全年增速前高后低,趨于回落;
城市分化:2016年一線城市成交量持平,價格盤整,二三線城市量價齊增,一二線銷售價格同比增速高;
房地產開發投資:受銷售向上影響,帶動全國房地產投資額反彈,但反彈力度弱,投資仍處低位;
價格與供求:中國房地產前三季度漲幅明顯,調控收緊后價格趨穩;市場成交全年高位運行,成交結構明顯上移,全年成交居歷史高位,四季度成交有所回落,熱點城市各層次產品價格提升顯著,成交結構持續上移。
土地市場:一二線土地市場熱度高,“地王”不斷,高價地開發蘊風險,整體土地供需仍維持低位,部分二線城市成交量明顯增長,熱點城市高價地塊頻出,調控收緊后降溫;全國土地成交同比價漲量縮,成交價上漲21.4%,成交面積下降4.3%,開發商補庫存相對謹慎;河南18地市土地整體供求比例為1.12,多數地市土地市場供求基本平衡,除鄭州外17地市中,新密、商丘、漯河土地市場活躍,供需旺盛。
房地產庫存:住宅去庫存明顯,一二線庫存緊縮,三四線庫存壓力仍在,去化周期11個月;
開發企業:2016年中國百億房企市場份額升至五成,行業整合加速。
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1、房地產開發投資完成情況

2016年,全省房地產開發投資6179.13億元,同比名義增長28.2%(扣除價格因素實際增長29.2%),增速比1-11月份加快0.8個百分點。其中,住宅投資4558.07億元,增長29.2%,增速加快0.7個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為73.8%。

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2016年,房地產開發企業房屋施工面積47359.55萬平方米,同比增長15.5%,增速比1-11月份回落1.1個百分點。其中,住宅施工面積35579.02萬平方米,增長14.0%。房屋新開工面積14669.72萬平方米,增長33.7%,增速回落5.3個百分點。其中,住宅新開工面積10954.03萬平方米,增長30.8%。房屋竣工面積6299.44萬平方米,增長16.9%,增速加快2.6個百分點。其中,住宅竣工面積5015.23萬平方米,增長18.3%。

2016年,房地產開發企業土地購置面積1108.04萬平方米,同比增長16.5%,增速比1-11月份加快0.1個百分點;土地成交價款453.46億元,增長128.8%,增速回落3.7%。

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2、商品房銷售和待售情況

2016年,商品房銷售面積11306.27萬平方米,同比增長32.1%,增速比1-11月份回落0.9個百分點。其中,住宅銷售面積增長32.6%,辦公樓銷售面積增長16.0%,商業營業用房銷售面積增長27.8%。商品房銷售額5612.90億元,增長42.3%,增速比1-11月份回落1.5個百分點。其中,住宅銷售額增長46.6%,辦公樓銷售額增長14.6%,商業營業用房銷售額增長20.7%。

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2016年末,商品房待售面積3395.26萬平方米,比11月末減少93.27萬平方米。其中,住宅待售面積減少41.11萬平方米,辦公樓待售面積減少7.32萬平方米,商業營業用房待售面積減少1.03萬平方米。

3、房地產開發企業到位資金情況

2016年,房地產開發企業實際到位資金6558.25億元,同比增長29.2%,增速比1-11月份加快0.6個百分點。其中,國內貸款698.56億元,增長46.9%;利用外資1.76億元,下降45.3%;自籌資金3671.81億元,增長24.2%;其他資金2186.12億元,增長33.2%。在其他資金中,定金及預收款1106.17億元,增長25.5%;個人按揭貸款809.36億元,增長41.5%。

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4、房地產開發景氣指數

2016年,房地產開發景氣指數為94.42,比上月上升0.41個點。

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1、區位、面積、人口

駐馬店位于河南省中南部,古為南北重要交通驛站,因來往官差、客商、信使在此駐馬歇店,故為駐馬店。總面積1.5萬平方公里,占全省的8.8%,現轄驛城區、西平縣、遂平縣、上蔡縣、汝南縣、平輿縣、正陽縣、確山縣、泌陽縣共1個區8個縣和1個省直管縣新蔡縣,194個鄉鎮和街道辦事處。近年來,駐馬店大力實施“富強駐馬店、文明駐馬店、平安駐馬店、美麗駐馬店”建設,經濟社會得到持續、健康、快速發展,先后被評為全國雙擁模范城、中國優秀旅游城市、中國十大最具投資潛力旅游目的地、中國最具有投資競爭力金融服務城市、國家園林城市、省級衛生城市、省級文明城市。

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駐馬店地處我國南北方、東西部的結合地帶,承東啟西,貫南通北,素有“豫州之腹地、天下之最中”的美稱。京廣鐵路、京深高鐵和106、107國道縱貫南北,京港澳、大廣、新陽、滬陜、焦桐5條高速穿境而過,省道、縣道縱橫交錯,實現了縣縣通高速,北至鄭州新鄭機場、南至武漢天河機場僅需兩小時車程。獨特的區位和便捷的交通,使駐馬店日益成為廣大有識之士投資興業的理想之地。

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駐馬店市面積15083平方公里,全市總人口792.48萬人,常住人口為611.6,城鎮化率為40.66%。

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2、經濟發展穩中有進

2016年是“十三五”開局之年,也是決勝全面小康的攻堅之年。面對復雜的國內外經濟形勢,我市上下認真貫徹中央、省委、市委的各項決策部署,牢固樹立創新、協調、綠色、開放、共享發展理念,主動適應經濟發展新常態,穩中有進,穩中向好,經濟增長更有效益、更有質量、更可持續,實現了“十三五”良好開局。

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初步預計,全年完成生產總值1790.5億元,增長8.5%,其中一產增長3.7%、二產增長8.9%、三產增長10.7%;全市規模以上工業增加值增長9.2%;固定資產投資1550億元,增長17%,高于年初目標1個百分點;社會消費品零售總額785億元,增長12.3%,高于年初目標0.3個百分點;一般公共預算收入增長13.8%,高于年初目標5.3個百分點;城鄉居民人均可支配收入增長8.2%,城鎮化率40.66%,比上年提高1.5個百分點,居民消費價格漲幅為2%。

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3、2016年土地供應情況

為全面落實科學發展觀,加強和改善宏觀調控,確保全市經濟社會全面協調可持續發展,有效實施城市總體規劃、土地利用總體規劃,按照節約集約、供需平衡、有保有壓的原則,優化供應結構,適當增加居住用地供應總量,結合2015城區土地供應情況,制定2016年度國有建設用地供應計劃。

駐馬店市中心城區整體用地規劃圖(2011-2030)

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3.1 土地供應總量:2016年土地供應總量在14880畝。

3.2 用途結構:在2016年土地供應總量中,商服用地1255.88畝;工礦倉儲用地3403畝;商品住宅用地3123畝。

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4、2016年駐馬店市房地產市場分析

4.1 房地產商品房銷售情況

2016年駐馬店商品房整體銷售22083套,同比下降10.8%,成交均價上漲,同比增長5.94%。2016年度商品房總銷售面積223.23萬平方米,銷售總金額為96.61億元。

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4.2 商品房銷售月度變化

2016年駐馬店商品房全年銷售22083套,其中高新區11210套,驛城區10873套,月均去化1840套。

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4.3 商品房月度銷售面積

2016年全市商品房銷售面積223.23萬平方米。其中,高新區112.5萬平方米,驛城區110.70萬平方米。

2016駐馬店房地產市場分析報告|駐馬店樓市網 駐馬店樓盤月度銷售均價

2016年駐馬店市2016年全年均價在4327元/平方米,其中高新區4243元/平方米,驛城區4415元/平方米。

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4.4 2016年駐馬店房地產市場形勢

2016年駐馬店高層住宅2016年全年均價3992元/平方米,月均去化套數約1781套,面積約20萬方,月均銷售金額79840萬;別墅洋房月均去化70套,月均去化面積9186平方米,月均銷售金額6264萬,銷售均價為6819元/平方米(包含一樓帶院及躍層產品);公寓寫字樓月均去化47套,月均去化面積3623平方米,月均銷售金額約為2991萬,銷售均價約8256元/平方米(包含精裝產品);商業用房月均去化324套,月均去化面積9089平方米,月均銷售金額約為25160萬,銷售均價約27682元/平方米(包含帶租約產品)。

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4.5 2016年駐馬店房地產銷售小結

(1)駐馬店作為三四線城市,城鎮化率相對較低,消費水平相對較低,固定資產投資需求整體在下降;

(2)整體市場表現住宅需求旺盛,改善需求不足,2016年上半年市場較差,月度去化下滑500套左右,下半年開始波動回暖,目前開看相對穩定;

(3)第三產業發展不足,投資以商鋪為主。

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2017年,因城施策將在控風險與去庫存基調下不斷深化,熱點城市面臨量價回調,而三四線城市有望延續平穩走勢。

1、行業發展:貨幣政策穩健中性,房地產市場發展外部動力減弱

2017年國內經濟預期將繼續“穩”字當頭。2016年以來,供給側改革初見成效,在去產能影響下,工業品價格上漲,企業整體利潤同比增速由負轉正且增幅逐月擴大。

2016年信貸結構的投向異常(對實體經濟支持尚需加強)和流向異常(紛紛涌向一二線熱點城市),也有望促使2017年信貸政策實現更均衡分配,即加大對實體經濟的信貸支持力度,適度加大三四線城市房地產信貸資源的傾斜,以降低一二線熱點城市的居民杠桿比例。房地產政策方面,在強化房屋回歸居住屬性的同時,通過因城施策、精準調控和中長期的長效機制來推進住房體制建設。

2、市場趨勢:銷售量價回調,新開工小幅下降,投資低速增長

◆ 需求:銷售面積將下滑,二線城市降幅更明顯

◆ 供應:全國新開工小幅下降,投資增速趨緩

◆ 價格:政策趨緊需求下降,價格將有所回調

政策收緊、需求下降,價格面臨回調。預計2017年,房地產價格存在一定的下跌壓力,但全年跌幅有限。而穩健中性的貨幣環境下價格上漲動力不足。

從不同城市來看,2017年一二線熱點城市將繼續受到政策影響,各類需求受到抑制,價格面臨調整,同時供應結構也將轉向自住型供應為主,價格也存在結構性調整的可能性,而三四線城市庫存壓力仍存,價格上漲動力不足。綜合來看,2017年全國商品房均價將出現小幅下跌,跌幅在1.9%~3.9%之間。

2017年對于一二線城市市場的整體判斷是量價進入調整階段,但是不同的城市仍存在市場機會。一線城市步入存量房時代,新房開發建設的市場空間不斷被壓縮,城市產業升級帶來的存量土地和存量物業盤活將是未來的主題,租房市場也有望成為行業新機遇。二線過熱城市房價空間被透支,“量價回調”成大概率事件,但具備產業和人口支撐的城市,將成為下一個發展的新風口,天津、武漢和鄭州受益于城市群發展,城市潛力逐漸顯現,量價進入平穩增長周期;西部節點型城市發展有望進入新階段,房價尚屬相對洼地,如重慶、成都、西安等城市。此外,位于大城市周邊的小城市或自身產業優勢顯著的三四線城市,如漯河,房地產市場發展仍具備較大潛力。

(河南樓市網聯合駐馬店樓市網榮譽出品;以上信息綜合中指研究院、豫房指數研究院、河南省統計局、駐馬店市人民政府、駐馬店市房地產管理局、駐馬店樓市網等,特表示感謝!并對提供數據的各開發企業表示感謝!如有什么不妥,請斧正!謝謝!)

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